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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”

土地活用といえば、真っ先に思いつくのが「賃貸マンション 」。(アパート・戸建て賃貸含む)

少子化の影響で最近は陰りがみえてきたものの、まだまだ主役であることには間違いない。

 

住宅メーカーやゼネコン・工務店は、地主宅に分厚い事業収支計画書を持参し、いかにこの事業が儲かるかを唾を飛ばしながら懸命に説明する。地主はその提案書の分厚さに閉口し、所在無げにパラパラと数ページめくった後にポツリとひと言………「で、いくら儲かるの?」

 

事業収支計算書の作成は大変な作業である。

家賃・礼金・更新料・共益費・空室率・入れ替え率・敷引きの有無・修繕費・管理料・固定資産税・都市計画税・減価償却費・ローン返済額・利息・保険料など様々な要因が絡んでくる。

そのために膨大な時間と人件費が費やされる。だが、その割にほとんど効果がなく、間違って初期段階で提出しようものなら営業は確実にそこで終わる。あとは値下げ競争しかないからである。

 

そこで泥沼の戦いを避け、かつ他社との明確な差をつけるために、入口トークを少し変えてみる。

 

……「いきなり分厚い事業収支計画書をみせられてもよく分からないですよね。ほとんどの地主さんがそうおっしゃいます。あれは事業計画の概要が固まった後に初めて作成されるものなんです。

初期段階で重要になるのは、枝葉の数字の羅列ではなく、長期的な採算性のトレンドの把握です。まずは、ローン返済期間中は毎月どれくらい残るのか、ローン終了後はどうか…。それがつかめたら次は、空室率の悪化や家賃の下落にどこまで耐えられるのか、ローン金利が上昇したら採算性はどこまで悪化するのか…といった想定されるリスクを考えた様々なシミュレーションが必要になります。それらを何度も繰り返して初めて事業の適正規模や設定家賃・ローン借入額などが確定し、そこでやっと詳細な事業収支計画書の出番になるのです。そのプロセス抜きにして一方的に提示された事業収支計画書は業者側に有利な数字で作成されていることがよくあるんですよ。ちなみに、分厚い事業収支計算書など作成しなくても、たった一行で事業収支計算が出来るんです! 」……

 

実際に営業現場でこのトークを使ってみると地主の反応はかなり良い。この考え方を否定する地主はまずいないし、反対にたった一行で事業収支計算ができるというひと言で私達に対する見方がガラっと変わってくる。後出しジャンケンで一発逆転も可能だ。

 では、一行計算式やそのあとのシミュレーションはどうやるのか? 

ここからは具体的にやってみます。

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2012 年 03 月 21 日 水曜日 15:50 投稿者:山本 嘉人

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